Vor dem Erwerb von Wohneigentum müssen die Besonderheiten des schweizerischen Rechtes sowie die Vor- und Nachteile des Zusammenlebens in einer Gemeinschaft wohl überlegt werden, damit die mit dem Wohnungskauf verbundenen Erwartungen nicht enttäuscht werden.
Wer in der Schweiz eine Eigentumswohnung erwirbt, kauft nicht das ganze Grundstück, sondern nur einen Teil davon. Dieser Anteil wird im Grundbuch festgehalten und spielt für die Verteilung der Kosten eine zentrale Rolle. Der Wohneigentümer muss sich im Verhältnis seines Anteils nicht nur an den Unterhaltskosten der gemeinschaftlichen Bauteile wie Dach, Fassade, Treppenhaus, Personenaufzug oder Zentralheizung beteiligen, sondern auch an den Betriebskosten für die Heizung, das Wasser, die Hauswartung und Gartenpflege sowie Versicherungen etc. Bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Bauteilen können grundsätzlich nur mit Zustimmung der Gemeinschaft durchgeführt werden.
Der Eigentümer darf in der Wohnung grundsätzlich tun und lassen, was er will. Er darf die Wohnung also nach seinen Vorstellungen umbauen, die Raumeinteilung verändern und die Innenausstattung wählen, sofern nicht gemeinschaftliche Bauteile beeinträchtigt werden. Das Sonderrecht ist auf die Wohnung und allfällige Nebenräume wie Kellerabteile, Estriche oder Bastelräume beschränkt, erstreckt sich also nicht auf einen Sitzplatz im Freien, auf einen Gartenanteil oder eine Dachterrasse. Da die äusseren Bauteile im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist der einzelne Wohnungseigentümer auch nicht befugt, diese ohne Zustimmung der Gemeinschaft baulich zu verändern (z. B. durch das Anbringen einer Satelliten- TV-Antenne an der Balkonbrüstung).
Der Käufer einer Eigentumswohnung muss sich bewusst sein, dass er Teil einer Eigentümer-Gemeinschaft ist. Er ist an das bestehende Reglement und an sämtliche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden. Dazu zwei Beispiele: Verbietet das Reglement ausdrücklich die Haltung von Hunden, so ist der Erwerber an dieses Verbot gebunden. Wurde an der letzten Eigentümerversammlung eine Fassadensanierung beschlossen, so ist der neue Eigentümer an diesen Beschluss gebunden und muss sich an den Kosten der Sanierung beteiligen. Darum ist es wichtig, dass man sich vor dem Kauf auch über das Reglement und die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen ein Bild macht. Aus den Protokollen lassen sich häufig auch Rückschlüsse auf die Stimmung unter den bisherigen Eigentümern ziehen. Da die meisten Beschlüsse in einer Eigentümergemeinschaft nicht der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen, ist der Eigentümer zudem in der Regel auch inskünftig an Mehrheitsentscheide gebunden, selbst dann, wenn er sich gegen den Beschluss (z. B. Ersatz der Heizungsanlage) ausgesprochen hat. Wer sich Mehrheitsentscheiden nicht fügen und wer sich nicht in eine Gemeinschaft integrieren kann, ist als Wohnungseigentümer eher ungeeignet. Ohne Toleranz und ohne die Fähigkeit, sich der Mehrheit der Eigentümer unterzuordnen, wird das Besitzen einer Wohnung unter Umständen schnell zum Albtraum.
Wer Wohneigentum erwirbt ist verpflichtet, auf seine Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Er muss sich an eine allfällige Haus- und Waschordnung halten. Auch ohne derartige Hausordnungen gilt es, die von den Gemeinden vorgeschriebenen Nacht-, Mittags- und Sonntagsruhezeiten zu beachten. Da das Treppenhaus und der Eingangsbereich zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, ist der einzelne Eigentümer auch nicht befugt, Treppenhaus und Eingangsbereich ohne Zustimmung der Gemeinschaft als zusätzliche Abstellflächen für Kinderspielzeug, Fahrräder, Schuhkasten etc. zu gebrauchen. Nachbarliche Rücksichtnahme bedeutet allerdings nicht, dass in einer Eigentumswohnung nicht gewohnt werden darf. Es muss also mit den alltäglichen Beeinträchtigungen (z. B. Kinderlärm, Geräusche von Musikinstrumenten zu den von der Hausordnung erlaubten Zeiten, Immissionen aus der Küche des Nachbarn etc.) gerechnet werden.
Der Eigentümer muss sich – wie bereits erwähnt – an den Kosten des Unterhaltes der gemeinschaftlichen Bauteile und an den gemeinschaftlichen Betriebskosten beteiligen. Das schweizerische Recht unterscheidet zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen, für deren Beschlussfassung unterschiedliche Zustimmungserfordernisse gelten. Für die Beschlussfassung zuständig ist die Versammlung der Wohnungseigentümer. Oft machen sich Käufer einer Eigentumswohnung zu wenig Gedanken über die Kostenverteilung. Ohne anderslautende Regelung im Reglement werden sämtliche Kosten – also auch die Betriebskosten – im Verhältnis der Wertanteile der Wohnungen verteilt. Das Gesetz schreibt nicht vor, wie der Wertanteil zu bestimmen ist. Nebst objektiven Bemessungskriterien wie Wohnfläche, Stockwerk, Hang- oder Seelage können auch subjektive Gesichtspunkte in die Bemessung einfliessen, die dem Käufer häufig nicht bekannt sind. Ist die Wohnung einmal gekauft, ist der Erwerber grundsätzlich an den seiner Wohnung zugeordneten Wertanteil gebunden.
